Si consideras que la cuantía de la pensión de jubilación que te va a quedar va a ser baja y tienes una vivienda en propiedad, la hipoteca inversa puede ayudarte a conseguir un complemento que aumentaría los ingresos de tu pensión de jubilación, sin tener que vender o alquilar tu vivienda.
Como la hipoteca inversa es un producto bancario todavía poco conocido por la mayoría de personas, te voy a contar qué es, cuánto podrías ganar, qué requisitos debes cumplir para poder acceder a ella, qué inconvenientes tiene y otros aspectos importantes. Porque en los próximos años, es muy probable que existan bastantes personas interesadas en contratarlo, debido a que habrán pensiones que no estén acordes al coste de la vida. Aunque también se puede trabajar estando jubilado.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que funciona de manera inversa a una hipoteca normal. Es decir, en una hipoteca normal la persona interesada le irá pagando al banco, a lo largo de los años, el préstamo que le han concedido para adquirir una vivienda en propiedad.
Sin embargo, en la hipoteca inversa es el banco el que le irá pagando mes a mes a la persona que ha solicitado ese préstamo, a cambio de poner su vivienda como garantía. Y no tendrá que devolverle dicho préstamo al banco mientras viva, ni perderá la propiedad de su casa.
Porque la deuda que acumule solamente podrá ser requerida por el banco 12 meses después de que fallezca el titular de la hipoteca inversa. Y solo podrá requerirle el pago de esta deuda a sus herederos, si es que existen y están dispuestos a aceptar esa herencia. En el supuesto de que no existan herederos o existiendo, no estén dispuestos a pagar la deuda, el banco se quedará con la vivienda para cubrir esa deuda.
Ejemplo de hipoteca inversa
Imagina que tienes en propiedad una casa valorada en 300.000 €. Y vas al banco a solicitarle una hipoteca inversa. Porque con lo que te ha quedado de pensión de jubilación no tienes suficiente para vivir y no quieres deshacerte de tu casa. Si el banco te concede el 40% del valor de tasación de tu casa, obtendrás 120.000 € de préstamo, que no tendrás la obligación de devolver.
Ahora bien, en cuanto fallezcas, esa deuda estará pendiente de pago. Por tanto, si tienes herederos, serán ellos quienes tengan que decidir si están dispuestos a pagar la deuda para quedarse con la casa o prefieren renunciar a la herencia, cediéndole la vivienda al banco.
¿Cómo pueden pagar los herederos la deuda de la hipoteca inversa?
En la mayoría de casos los herederos prefieren pagar la deuda de la hipoteca inversa. Porque normalmente la cuantía a pagar es inferior al valor de la casa. Así que, pueden optar por pagarla:
- Vendiendo la casa.
- Pagando la deuda, utilizando sus ahorros para ello.
- Si no disponen de dinero suficiente para hacer frente a la deuda pendiente, y aun así, quieren quedarse con la casa, pueden contratar una nueva hipoteca para ir pagando poco a poco esa deuda.
¿Cuánto dinero ganaría si contrato una hipoteca inversa?
La cuantía que te pague el banco por la hipoteca inversa depende del valor de tasación que tenga tu casa y de la edad que tengas. En la actualidad el importe a percibir oscila entre el 20% y el 50% del valor de tasación de la vivienda. Por esa razón, cuanto mayor sea el valor de tu vivienda, más edad y menos esperanza de vida tengas, más cobrarás por este producto bancario.
Además, puedes elegir cómo quieres percibir el ingreso de la hipoteca inversa. La opciones que tienes, son las siguientes:
- Percibir este crédito en forma de pago único, en el momento de la firma.
- Cobrar un importe inicial en el momento de la firma, y posteriormente el resto, en forma de rentas que irás cobrando periódicamente.
- Recibir el pago de la hipoteca inversa través de rentas mensuales, trimestrales o semestrales. Dichas rentas te las puede pagar directamente el banco de forma temporal (durante el tiempo establecido en el contrato) o de manera vitalicia, durante toda tu vida. Según lo que hayáis acordado.
Ver simulador de hipoteca inversa.
¿Quién puede solicitar una hipoteca inversa?
Al ser un producto financiero pensado para completar los ingresos de la pensión de jubilación, solamente pueden solicitar la hipoteca inversa aquellas personas que reúnen estos requisitos:
- Ser mayor de 65 años o contar con una discapacidad igual o superior al 33% o tener reconocida una dependencia severa o gran dependencia.
- Tener una vivienda en propiedad, que puede ser la vivienda habitual u otros inmuebles. En consecuencia, suele ser atractivo para los herederos pagar la deuda pendiente, ya que podrían adquirir a cambio la vivienda puesta como garantía del pago de la deuda y otros inmuebles de mayor valor que pudieran existir (segundas viviendas, locales, etc.). Por esa razón, los bancos se muestran más proclives a conceder hipotecas inversas a aquellas personas que cuentan con herederos y tienen otros inmuebles de mayor valor.
¿Pierdo la casa al terminar la renta mensual acordada?
No, aunque hayas acordado con el banco el cobro mensual temporal de la hipoteca inversa, en cuanto finalice el pago, el banco no tendrá derecho a quedarse con tu casa mientras vivas. Porque seguirá siendo de tu propiedad hasta que fallezcas.
La cuota mensual de la hipoteca inversa, ¿tributa al IRPF?
No, porque las rentas que genera la hipoteca inversa de la vivienda habitual están exentas de tributar al IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito. Por tanto, no tendrás que pagarle nada a Hacienda por el cobro de esas rentas mensuales que percibas. Salvo que agotes el dinero de la vivienda y sigas cobrando a través del seguro de rentas vitalicias. Porque en ese caso, esa renta sí que tendrá que tributar al IRPF. En concreto, tendrías que pagarle a la Agencia Tributaria el 1,44% del importe que percibas.
¿Puedo alquilar la vivienda si tiene una hipoteca inversa?
Sí, puedes alquilar sin ningún problema la vivienda a la que se está aplicando la hipoteca inversa. Siempre, eso sí, que informes al banco de las condiciones del alquiler y de cuánto es la duración del contrato. Y también deberás informar a tu inquilino de que la vivienda alquilada está sujeta a una hipoteca inversa, ya que en caso de que fallezcas, el contrato de alquiler se dará por finalizado.
¿Puedo pedir una hipoteca inversa si mi casa está hipotecada?
No. Pero podrías solicitar una hipoteca inversa si cancelas dicho préstamo. Así que, podrías abonarle al banco la cuantía que te quede pendiente de pago para cancelarlo y contratar la hipoteca inversa. Es más, en la mayoría de ocasiones será el propio banco el que te proponga adelantarte el pago de la renta que genera la hipoteca inversa para que puedas hacer frente al pago de ese préstamo hipotecario, para que puedas cancelarlo. Porque con una operación así, el banco sale ganando en muchos aspectos.
A) 3 ventajas de la hipoteca inversa
- La principal ventaja de la hipoteca inversa es que puedes utilizar tu vivienda para obtener una renta temporal o vitalicia (según prefieras), que vendrá a complementar la pensión de jubilación que estés percibiendo.
- La vivienda seguirá siendo de tu propiedad, mientras vivas.
- Los herederos son libres de aceptar la deuda o no, en función de si quieren quedarse con la propiedad o prefieren renunciar a ella, cediéndosela al banco.
B) 4 inconvenientes de la hipoteca inversa
1) Debes tener un inmueble de valor elevado
La mayoría de bancos suelen conceder hipotecas inversas a propietarios de inmuebles que tienen un valor elevado, por su rentabilidad. Debido a que cada vez tenemos una esperanza de vida mayor. Aunque esta tendencia podría cambiar con el tiempo, si este tipo de hipoteca fuera demandada por un mayor número de personas.
2) La deuda puede llegar a ser mayor que el valor del inmueble
El pago de la deuda y los intereses generados (que habrán ido creciendo con el paso de los años, porque no deja de ser un préstamo) lo deberán asumir los herederos que estén dispuestos a aceptar tu herencia. Por tanto, si has vivido muchos años, la deuda puede llegar a ser bastante elevada.
Por esa razón, las personas que tienen hijos no suelen contratar una hipoteca inversa. Ya que prefieren vivir una vida más austera, a cambio de dejarle a sus hijos una herencia libre de cargas. Sin embargo, aquellas personas que carecen de descendientes suelen tener un mayor interés en este producto financiero. Porque no estarían poniendo en ningún aprieto a nadie.
Según las estadísticas, lo habitual es que el titular de este tipo de hipoteca apenas llegue a consumir el 50% de la vivienda hipotecada.
3) La hipoteca inversa tiene costes adicionales
A la hora de contratar una hipoteca inversa, debes tener en cuenta que tendrás que hacerte cargo de los gastos que genere este trámite. Porque normalmente el banco te cobrará:
- Una comisión de apertura.
- Los gastos de gestoría y notaría.
Además, es habitual que también tengas que pagar:
- La tasación de la vivienda.
- Un seguro de rentas vitalicias diferido.
- Un seguro de pérdida de valor del inmueble.
Porque para contratar una hipoteca inversa es muy probable que el banco te obligue a contratar una serie de seguros que suelen tener un coste elevado. Aunque posiblemente ni siquiera los llegarás a utilizar. Como, por ejemplo, el seguro de rentas vitalicias que es el más frecuente. Este seguro la mayoría de bancos tratarán de que lo firmes al comienzo de la hipoteca y de que lo abones en un pago único, por el coste tan alto que tiene. Y sirve para cubrir el riesgo de que sobrevivas a la edad que calcularon, habiendo consumido ya el total del valor de la vivienda. Porque en ese caso, una vez agotada la renta, ya será el seguro quien te siga pagando mes a mes de forma vitalicia.
4) La renta pactada con el banco no es recalculable
La renta mensual que percibas del banco por la hipoteca inversa no se revalorizará conforme al IPC. Por tanto, seguirás cobrando el mismo dinero años tras año, aunque el coste de la vida siga subiendo.
¿Puedo cancelar la hipoteca inversa si me arrepiento?
Sí, puedes cancelar la hipoteca inversa de forma anticipada en cualquier momento. El único inconveniente que tiene esto es que deberás:
- Devolver todo el dinero que el banco te haya prestado hasta ahora.
- Pagar los intereses y los gastos de constitución de la hipoteca.
